نکات حقوقی عقد اجاره

باید ها و نباید های عقد اجاره : به بیان ساده‌ی حقوقی، هنگامی که شخصی منفعت مال خود را در ازای وجهی، برای مدتی مشخص به طرف مقابل واگذار ‌کند، عقد اجاره به منصه‌ی ظهور رسیده است. به شخص مالک منفعت “موجر” و به شخصی که منفعت به او واگذار شده، “مستأجر” گفته می‌شود. به مبلغی که مستأجر به موجر جهت اجاره می‌دهد، “اجاره‌بها” گفته می‌شود. توضیحات تکمیلی در ادامه ، توسط

ویژگی‌های عقد اجاره:

قرارداد اجاره دارای ویژگی‌های زیر است:

1. اجاره عقدی معوض است؛ یعنی مستأجر حتماً باید اجاره‌بها بپردازد. اجاره‌بها ممکن است پول باشد یا غیرپول. نتیجه آنکه اگر در قرارداد اجاره شرط شود که مستأجر به رایگان از ملک مورد اجاره استفاده نماید، عقد اجاره باطل است.
2. اجاره عقدی است موقت و باید مدت اجاره مشخص باشد و اجاره‌ی دائمی باطل است. چنانچه در قرارداد اجاره، مدت آن به مدت عمر مستأجر باشد، بازهم اجاره باطل خواهد بود؛ زیرا مدت اجرای قرارداد نامعلوم می‌باشد.

موجر در قرارداد و عقد اجاره

وکیل قرارداد اجاره : کسی که ملکی را اجاره می‌دهد یا باید مالک ملک باشد یعنی هم مالک عین و هم مالک منفعت یا اگر مالک عین نیست، حداقل مالک منفعت باشد. پس مستأجر نیز اصولاً می‌تواند ملک را به دیگری اجاره دهد.

تکالیف موجر

صرف نظر از اینکه شخص موجر طبق قرارداد منعقده چه تکالیفی دارد، طبق قانون نیز دارای تکالیفی است:

1- تسلیم مورد اجاره

چنانچه موجر تخلف کند و از تسلیم ملک خودداری نماید، مستأجر می‌تواند از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند.

2- هزینه‌های حفظ ملک

موجر باید هزینه‌های حفظ مورد اجاره را بپردازد مگر آنکه در قرارداد خلاف آن توافق شده باشد. مثلاً تعمیر سقف خانه مورد اجاره برای حفظ خانه ضروری است.

3- تغییر ندادن وضع موجود مورد اجاره

موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در مال مورد اجاره تغییراتی بدهد. مثلاً نمی‌تواند پنجره‌های خانه را از جا دربیاورد.

4- تغییرات حقوقی در مورد اجاره

موجر علیرغم اینکه نمی‌تواند تغییرات مادی و فیزیکی در مورد اجاره انجام دهد اما تغییرات حقوقی می‌تواند انجام دهد. مثلاً موجر می‌تواند ملک مورد اجاره را بواسطه‌ی عقد بیع به دیگری منتقل کنند. لازم به ذکر است اگر خریدار جدید از این موضوع که ملک دارای مستأجر است، آگاه نباشد می‌تواند قرارداد بیع را فسخ نماید.

تکالیف مستأجر

صرف نظر از اینکه شخص مستأجر طبق قرارداد منعقده چه تکالیفی دارد، طبق قانون نیز دارای تکالیفی است:

1. تغییر ندادن مصرف مال مورد اجاره:

مستأجر باید مفاد قرارداد اجاره را رعایت کند و مال مورد اجاره را به همان مصرفی برساند که در قرارداد ذکر شده است. مثلاً مغازه‌ای را که برای طلافروشی به او اجاره داده شده است، جهت شغل کتابفروشی مورد استفاده قرار ندهد.

2. پرداخت اجاره‌بها:

چنانچه در طول مدت اجاره به دلایل ناشی از قوه قاهره، مال مورد اجاره نابود شود اجاره نسبت به مابقی مدت اجاره منفسخ خواهد شد و مستأجر تعهدی به پرداخت مابقی اجاره‌بها نخواهد داشت.

موارد انحلال عقد اجاره:

فسخ اجاره:

بطورمثال اگر مال مورد اجاره معیوب باشد، مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

پایان مدت اجاره: به محض پایان قرارداد اجاره مستأجر باید ملک را تخلیه کند و اگر باوجود درخواست موجر تخلیه ننمود، مانند غاصب است.

مرگ موجر:

اصل براین است که چون اجاره عقدی لازم است، نه با مرگ موجر و نه با مرگ مستأجر از بین نمی‌رود اما اگر موجر فقط به مدت عمر خود مالک منافع ملک مورد اجاره بوده است با مرگ وی اجاره منحل خواهد شد.