وقتی به یک سرمایه‌گذاری پرسود فکر می‌کنید، احتمالاً خرید زمین روستایی در شمال یکی از اولین گزینه‌هایی است که به ذهن شما می‌رسد. ممکن است معاملۀ زمین در ابتدا خیلی ساده به نظر برسد، اما واقعاً این‌طور نیست. اگر تا امروز خود شما به دام افراد کلاهبردار نیفتاده باشید، حتماً از اطرافیان خود داستان‌هایی درباره افرادی که یک زمین در شمال را به چند نفر فروخته‌اند یا افرادی که زمین‌هایی را خریده‌اند که مرتع بوده یا به نوعی متعلق به منابع طبیعی بوده، شنیده‌اید. اگر قصد خرید زمین روستایی را دارید، بهتر است با نکات مهم در خرید آن آشنا باشید.
مهم‌ترین نکات در مورد موقعیت و ویژگی‌های زمین
قبل از آنکه به نکات حقوقی مهم برسیم، لازم است چند نکته را در مورد انتخاب زمین روستایی ذکر کنیم. اگر قصد خرید زمین روستایی را دارید، توجه کنید که زمین شما حتماً در داخل بافت روستا قرار گرفته باشد. زمین‌هایی که داخل بافت روستایی قرار دارند، میتوانند با کمتری مشکل مجوزهای لازم برای ساخت‌وساز را از دهیاری دریافت کنند. اراضی که الحاقی به بافت هستند، یعنی در فاصلۀ بسیار کمی از بافت روستایی قرار دارند، میتوانند با پرداخت هزینه و استعلام ادارات آب، برق، گاز، منابع طبیعی، محیط زیست و جهاد کشاورزی در صورت وجود شرایط لازم برای ساخت و ساز اقدام کنند. در مورد اراضی خارج از بافت ساخت‌وساز در بیشتر موارد ممنوع است یا در شرایط خاص و با پرداخت جریمه ممکن می‌شود.
بعد از آنکه به مکان زمین توجه کردید، دقت کنید که زمین شما از امکانات روستا مانند آب، برق و گاز برخوردار باشد. اگر کوچه‌ای که زمین در آن قرار دارد برق‌کشی شده دقت کنید که کوچه بیشتر از ۵ متر باشد تا بعدها در گرفتن کنتور برق به مشکلی برخورد نکنید.
اگر همسایۀ کناری شما تعدادی گاو، گوسفند و سگ نگهبان دارد، باید منتظر حضور مگس‌ها، صدای سگ در طول شب و بوی احشام در زمین خود باشید. اما در آخر به مواردی مانند دسترسی به جادۀ اصلی توجه کنید. بهتر است جادۀ روستا آسفالت باشد تا در رفت‌وآمد راحت‌تر باشید. همچنین هرچقدر فاصله از شهر و امکانات شهری کمتر باشد برای شما بهتر خواهد بود.
احراز هویت فروشنده
حالا نوبت به نکات حقوقی خرید خانه می‌رسد. قبل از هر چیز شما باید مطمئن شوید که با یک فروشندۀ واقعی روبه‌رو هستید. در نتیجه باید هویت فرد فروشنده را احراز کنید. شما همچنین باید گواهی‌هایی که نشان می‌دهد فرد فروشنده مالک اصلی زمین است را بررسی کنید. به جز مالک اصلی زمین، وکیل قانونی او نیز می‌تواند مبایعه‌نامه زمین را به نیابت از مالک امضا کند. برای اینکه بتوانید هویت مالک زمین را احراز کنید، باید مدارک شناسایی او را با اسناد زمین روستایی تطابق دهید. همچنین در مورد می‌توانید از ادارۀ ثبت اسناد از هویت مالک زمین آگاه شوید.
بررسی سند زمین روستایی
از دیگر نکات خرید زمین در روستا باید به بررسی سند زمین اشاره کرد. سند باید از اعتبار برخوردار باشد و کلیه موارد مربوط به زمین همچون نوع کاربری در آن ذکر شده باشد. همچنین مشخصات واقعی زمین باید با اطلاعات درج شده در آن مطابقت داشته باشد. سندهای زمین روستایی میتوانند به صورت بنچاقی، منگوله‌دار و یا تک برگ باشند.
بررسی کد رهگیری و گواهی انحصار وراثت
بسیاری از زمین‌های روستایی به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند و سند رسمی ندارند. حتی بسیاری از زمین‌هایی که سند رسمی دارند نیز در ابتدا قولنامه (مبایعه‌نامه) می‌شوند و سپس سند به نام خریدار زده می‌شود. اگر خواستید زمینی را به صورت قولنامه‌ای بخرید باید مشاور املاکی را انتخاب کنید که مجوزهای لازم را داشته باشد. مشاورین ما در بخش املاک با تخصص در خرید زمین و تجربۀ کافی در این زمینه میتوانند به شما در خرید مطمئن زمین روستایی کمک کنند.
به یاد داشته باشید که در هنگام قولنامه کد رهگیری زمین را بررسی کنید تا مطمئن باشید یک زمین به چند نفر فروخته نشده است. همچنین نیاز است تا مطمئن شوید زمینی که می‌خرید در رهن یا وثیقه نیست. زمینی که معامله می‌کنید نباید مشاعی باشد و در صورت وراثتی بودن زمین باید گواهی انحصار وراثت آن وجود داشته باشد.
وجود مهر و امضای دهیاری و اعضای شورای روستا
در قولنامه باید این مورد ذکر شود که زمین سند تک‌برگ دارد یا قولنامه‌ای است. در مورد اسناد رسمی وضعیت حقوق سند در داخل آن مشخص شده است. اما زمین‌های روستایی که با نام زمین قولنامه‌ای شناخته می‌شوند، چنین موردی را ندارند. در نتیجه شما باید از مراجع روستا در مورد زمینی که معامله می‌کنید استعلام بگیرید. به‌علاوه می‌توانید از اهالی محلی هم پرس‌وجو کنید. در نهایت باید در انتهای قولنامه حتماً مهر و امضای دهیاری و اعضای شورای روستا ضمیمه شده باشد.
تأییدیه‌های لازم
یکی از نکات مهم در خرید زمین روستایی این است که اگر زمین را از فردی سالخورده می‌خرید، استعلام کنید که فرد مهجوریت نداشته باشد. یعنی فرد به دلیل سن بالا تحت سرپرستی شخص دیگری نباشد. زمینی که شهروندان می‌خرند نباید در حریم رودخانه یا جنگل باشد. همچنین زمین نباید در مالکیت دولت و یا مرتع باشد. پس استعلام از منابع طبیعی و سازمان حفاظت از محیط زیست خیال شما را راحت خواهد کرد.
برای اینکه مطمئن شوید زمینی که می‌خرید مصادره‌ای نیست، از اداره کشاورزی استعلام بگیرید. در مورد زمین‌هایی که سند رسمی دارند می‌توانید از اداره ثبت در مورد ممنوع‌المعامله یا توقیفی نبودن آنها استعلام بگیرید. همچنین اگر زمین شما در کنار جاده قرار دارد از اداره راه‌سازی استعلام بگیرید تا مطمئن شوید زمین شما در طرح‌های توسعه و راه‌سازی قرار نمی‌گیرد.
فروشنده نیز باید برای اطمینان بیشتر چند استعلام بگیرد. اگر فرد خریدار قصد دارد، از چک ضمانتی برای خرید استفاده کند، بهتر است استعلام حساب بانکی او را بگیرید تا از خوش‌حساب بودن او مطمئن شوید.
چیزهایی که باید در قولنامه ذکر شود
موارد زیر باید در قولنامه وجود داشته باشند تا معامله به صورت کامل و قانونی انجام شود:
-
مشاور املاک باید قولنامه را در برگه‌های مخصوص اتحادیه املاک پرینت گرفته و در اختیار دو طرف قرار دهد. هولوگرام اتحادیه، مشخصات بنگاه و کد رهگیری باید در مبایعه‌نامه وجود داشته باشد.
-
در قولنامه مبلغی به‌عنوان وجه التزام تعیین می‌شود. در صورتی که هرکدام از طرفین به تعهدات خود پایبند نباشد، باید این وجه را پرداخت کند. در این صورت قرارداد به طور کامل فسخ می‌شود.
-
در متن قولنامه باید ذکر شود که اگر چک‌های پرداختی در موعد مقرر وصول نشود قرارداد به طور کامل فسخ شده و وجه التزام به طرف مقابل پرداخت می‌شود.
-
باید مهر و امضای دهیاری و اعضای شورای روستا ضمیمه قولنامه شود.
-
کلیه متعلقات زمین باید در قولنامه ذکر شود. مثلاً اینکه در زمین چاه آب وجود دارد و این چاه مجوز دارد یا مجوز آن باطل شده است.
-
در قولنامه باید در مورد حق پشیمانی و یا ادعای شخص دیگر نیز توضیح داده شود.
برای اینکه تمام موارد لازم در قولنامه ذکر شده و خرید زمین کاملاً قانونی و بدون مشکل انجام شود، می‌توانید با مشاوران املاک حرفه‌ای موسسه حقوقی آئین عدالت خاتم از طریق شماره تماس های موجود در وبسایت ارتباط برقرار کنید.
دیدگاهی یافت نشد